En raison du développement des constructions, par les OGEC, sur terrain appartenant à l’association propriétaire, de l’absence de moyens de cette dernière, mais également de la possibilité d’attribution de subventions d’investissement par les collectivités territoriales au profit des Ogec et l’interdiction de transférer ces subventions, le bail à construction devient nécessaire.
Qu’est-ce qu’un bail à construction ?
Le bail à construction est un contrat de bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur un terrain appartenant au propriétaire dont il a la jouissance et moyennant le versement d’un faible loyer. Le preneur est ainsi tenu de les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. A la fin du bail, le bailleur en devient le propriétaire sauf dispositions contraires.
Article L 251-1 al. 1er du code de la construction et de l’habitation (CCH)
S’il est possible de réaliser des travaux dans un volume déjà existant, toute réhabilitation ne saurait rentrer dans le cadre du contrat de bail à construction. Ainsi, ne peuvent, par exemple, pas faire l’objet d’un bail à construction des travaux consistant à réaménager les bâtiments existants en locaux à usage commercial et de bureaux, le permis de construire portant uniquement sur l’aménagement des locaux (CA Lyon, 15 janv. 2008 : JurisData n°2008-360788).
Ainsi, si des travaux de rénovation de très grande ampleur pourront faire l’objet d’un contrat de bail à construction, de simples travaux de réaménagement, seront exclus du périmètre de ce contrat.
Le bail doit être obligatoirement signé devant notaire, à cause de la publicité foncière.
Quelles en sont les principales dispositions ?
| Durée | 18 à 99 ans (+ reconduction dans la limite des 99 ans et fin en cas de rachat du terrain par le preneur) |
| Mise à disposition | Moyennant :
– la remise d’immeubles ou de fraction d’immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d’immeubles ; ‐ le versement d’un loyer périodique |
| Obligations pesant sur le preneur | – Obligation d’édifier des constructions sur le terrain du bailleur et de les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail
– Prise en charges de toutes les charges, impôts et taxes sur les bâtiments et le terrain ainsi que les assurances (dont la Dommages-ouvrage). |
| Résiliation | En cas de manquement du preneur (OGEC) |
| Juridiction compétente | Tribunal de grande instance |
| Avantage | Droits conférés au preneur sont cessibles, saisissables, hypothécables |
| Grosses réparations et travaux d’entretien | Le preneur est tenu des réparations de toute nature |
Quelle fiscalité pour le bail à construction ?
- Lors de la signature du bail : exonération de la taxe sur la publicité foncière (TPF)
- En cours de bail :
- Les impôts locaux sont pris en charge par le preneur.
- L’IS et la CRL sont dues par le bailleur.
- En cas de résiliation anticipée du bail
- La résiliation entraîne le transfert des biens dans le patrimoine du bailleur.
- Droits : entre 5,09 et 6,41 % selon le département.
- Remise des biens non fiscalisée si le bail était supérieur ou égal à 30 ans.
- Remise des biens fiscalisée si le bail était inférieur à 30 ans avec abattement de 8 % par année à partir de la 19ème année avec possibilité d’étaler sur 15 ans (loyers et non Plus-value).
- En fin de bail
- Transfert des biens dans le patrimoine du bailleur.
- Remise des biens non fiscalisée si le bail était supérieur ou égal à 30 ans.
- Remise des biens fiscalisée si le bail était inférieur à30 ans avec abattement de 8 % par année à partir de la 19ème année avec possibilité d’étaler sur 15 ans (loyers et non Plus-value).
Un bref récapitulatif
| Durée | 18 à 99 ans (+ reconduction dans la limite des 99 ans et fin en cas de rachat du terrain par le preneur) |
| Mise à disposition | Moyennant :
– la remise d’immeubles ou de fraction d’immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d’immeubles ; ‐ le versement d’un loyer périodique |
| Obligations pesant sur le preneur | – Obligation d’édifier des constructions sur le terrain du bailleur et de les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail
– Prise en charges de toutes les charges, impôts et taxes sur les bâtiments et le terrain ainsi que les assurances (dont la Dommages-ouvrage). |
| Résiliation | En cas de manquement du preneur (OGEC) |
| Juridiction compétente | Tribunal de grande instance |
| Avantage | Droits conférés au preneur sont cessibles, saisissables, hypothécables |
| Grosses réparations et travaux d’entretien | Le preneur est tenu des réparations de toute nature |